外資証券破綻の影響は？

ここ最近、米国４位の証券会社の破綻、３位の証券会社の身売り、等の報道を連日目にするのですが、原因としてあげられる米国のサブプライムローン問題、そして不動産不況が我々日本の不動産市場に今後どの程度影響してゆくのか、考えたいと思います。

国内のゼネコンやデベロッパーの不振は、金融庁の意向を受けた国内金融機関の融資厳格化、選別が引き金となり、またそれと関連して上客であった不動産ファンドの取得が弱くなったという原因は確かに大きいでしょう。或いは投資する立場から見ると物件取得額が高額になりすぎて、必要な利回りを確保するために、賃料設定を高くしすぎた反動が今起きつつあるようにも見えます。ミニバブルといわれた昨今、都心部の坪７万円とか８万円とかの成約報告を聞くと、長い目で見るとよくそんな高い賃料で契約したものだなあ～、と確かに感心していました。

ビル仲介大手と言われている各社の発表する統計では、都内主要ビルの平均賃料や稼働率は僅かに微減を示していますが、いままでが異常だったと思えば、普通レベルに収斂しつつあるという解釈もできます。また住居系でも

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不動産税制のまとめ(1)

最近の不動産税制を簡潔にまとめてあります。税制は非常に複雑になっており、ブログだけですべて書ききれるものではないのですが、大まかな体系だけは掴んでおいてもらうことに役立てばと思っております。購入、売却、他人に貸す・・・等が具体的に発生した時は身近な専門家に相談したり、必要な手続きをして、しっかりと節税されれば何よりです。

税制改正情報は、　コチラ　もご覧下さい。

＜購入時＞

◆登録免許税

本税に適用される不動産価額は固定資産税評価額を用い、固定資産税評価額に税率をかけて計算します。

主な登記種類としては、

・ 所有権の保存登記　本則0.4%　

・ 相続等による所有権移転登記　本則0.4％

・ 売買による所有権移転登記　本則2.0%

・ 抵当権の設定登記　本則0.4% ・ 信託登記　本則0.4%

＜軽減措置＞

(1)土地の売買による移転登記、信託登記

　・H20年4月1日～H21年3月31日迄

　　　売買移転登記　1.0%、信託登記0.2%

　 ・H21年4月1日～H22年3月31日迄

     売買移転登記　1.3%、信託登記0.25%

  ・H22年4月1日～H23年3月31日迄

    売買移転登記　1.5%、信託登記0.3%

(2)住宅用家屋についての軽減措置　　

H21年3月迄に新築又は取得した居住用住宅については、床面積50m2以上、築20年以内（耐震住宅は25年以内）または新耐震設計基準を満たす物件は、次の軽減税率が適用できます。

・ 所有権の保存登記　0.15% ・ 所有権の移転登記　0.3%

・ 抵当権の設定登記　0.1%

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賃貸住宅フェア

今年も東京ビッグサイトで賃貸住宅フェアがあり、ゆりかもめに揺られて行ってまいりました。　何故毎年一番暑い時期に東京では開催されるのかわかりませんが、またゆりかもめは夏休みということもあり、平日にもかかわらずレジャー客でものすごい混雑でしたね。

このフェアの目的は、

１．業界の各著名人の講演を聴く機会があること。

２．業界内での人脈作り、交流。

３．最新のトレンドの把握や、新商品等の展示を一度に見て回れること。

等の目的で毎年行かせてもらっています。毎年行っていると、出展ブースにも顔なじみができたり、また新しい資料を頂戴できたり・・・、あとはお祭り的な要素もあります。

セミナーもいくつか拝聴しましたが、今後のマーケットの動向について話されていたことは、私の考えとほぼ同じで、少なくとも都内では実需は底堅く、価格が高騰した分譲マンションの購入をしばらく見送る人や、東京一極集中、都心回帰指向で都心部のオフィスワーカーは増える見込みであり、投資対象としても賃貸住宅の魅力はまだまだ十分にあると思います。私のところにも価格が随分下がったなー、という印象を受ける物件が持ち込まれることも多く、利回りもかなり改善されてきています。この続きはまた次回にお話したいと思います。

最後に、主催者にやはりお願いしたいのは、都心から遠い、暑すぎる・・・・、場所と開催季節を配慮してもらえるとうれしいですね。それにしても暑いなか、主催者様や出展企業の皆さま、本当にお疲れ様でした。

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浴室のタイル

わたくしの管理物件で築２０年くらい前のいくつかのマンションでユニットバスのＦＲＰ...

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忙しいシーズンです。

今月は、ファミリー賃貸に対する動きが非常に顕著に感じています。通常の繁忙期は３月...

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ダイワハウスもですか！

先週飛び込んできた大和ハウスリート投資法人の上場中止は、不動産投資市場に久々の明...

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固定資産税の時期ですね。

毎年この時期になると固定資産税、都市計画税の納付通知書が送られてきて、余計（？）...

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開発計画のご相談

ゴールデンウイーク明けから、新たな開発計画のご相談を受け、プラニングをやっており...

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GWの住宅展示場

今年のゴールデンウィークは特に遠出はしていないのですが、近場でお安く子供たちを楽...

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ローンを上手に組む

ここでは、ローンを賢く借りるための知恵をお伝えしたいと思います。

●レバレッジとは。

収益用不動産の購入にあたり、最初からすべて自己資金で購入しようとするのは普通はムリですよね。借入金を上手に組み入れれば、より高額の案件の購入も可能で、自己資金だけて投資するよりも、高い投資利回りをあげることが可能となります。これを「レバレッジを効かす」と言います。業者同士での打ち合わせでも、「レバはどれくらいにしますか？」という会話がなされたりしています。ちなみにレバレッジとはもともと「てこの原理」という意味です。

　但し､やりすぎると空室増大などの際のリスクに対応できなくなり危険です。プロ投資家でないなら、借入金の割合は７０％程度までにとどめた方がよいと私は思います。

●元利金等返済と元金均等返済

金利と元金の組み合わせ方法により、元利金等返済と元金均等返済という2種類の返済方法があります。２つの特徴としては、

元利均等返済

　a.元金と利息の合計支払額が毎月均一となる。

　b.最初の頃は利息の割合が多く、繰上返済効果が高い。

　c.利息は経費化が可能なので、初期のキャッシュフロー向上に寄与する。

元金均等返済

a.元金の支払いは一定で､利息を上乗せする仕組み。（初期の利息は大きいが徐々に利息分が減っていく）

b.最初の頃は支払いが大きい分、後々はラクになる。

c.総支払額は元金均等返済のほうが少ない。

マイホーム購入ローンなどでは提携金融機関がくっついていて選択余地がない、というケースもあるかもしれませんが、不動産投資用にいろいろ金融機関と交渉して回る際に、このような特徴を理解した上で､自分のニーズに合うほうをチョイスできればよいと思います。あまりすぐに転売することは考えておらず､じっくりと購入物件から収入を得ることを考えるなら、元金均等返済がおトクと言えるでしょう。また物件を早めに増やしていきたいなら、

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関西出張にて

先日、関西に出張があったのですが、関西といっても大阪府と兵庫県の境界近くですね、...

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収益還元法の基本的な考え方

ここでは投資効率の指標としての、収益還元法の基本的な考え方を説明したいと思います。

例えば1,000万円持って金融機関に預けに行き、5％の利息がつく場合、現在の1,000万円は5年後には1,276万円になります。銀行に預けたり、債権等に投資する場合、最初から利率が決まっていて､一定期間後にいくらのキャッシュになるかはすぐわかるのですが、不動産投資の場合には、いろんなリスクを考慮しながらどれだけ多くのリターンを狙えるか、シュミレーションが必要になってきます。

そのようなシュミレーションをするための指標として、還元利回り（キャップレート）、割引率（ディスカウントレート）、、正味現在価値（ＮＰＶ）、内部収益率（ＩＲＲ）　などが用いられています。

以下に少し詳しく説明したいと思います。

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不動産税制のまとめ(2)

＜貸している時＞

◆不動産所得

(1)不動産所得とは：

   地代、家賃、権利金、礼金返還不要の敷金や保証金、更新料、名義書換料など。

(2)必要経費とは：

  固定資産税、保険料、減価償却費、借入 金利子、修繕費など。

(3)控  除：

事業的規模（アパートなら１０室以上など）で行っている場合は、白色申告者の場合は事業専従者控除（配偶者は86万円）、青色申告者の場合は青色事業専従者給与の制度があります。　　 なお、

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マイホーム購入予算の組み方(1)

最近は「新価格マンション」などという言葉も聞かれるなど､都市部では急激に値上がりが起きた地域もありました。その結果、値上がりについていけない消費者の買い控えが発生し売れ残り現象も見られたり､また建築基準法改正で建設着工が遅延するなど、需給のバランスが読みにくい時勢となっています。借り入れ金利のほうも、昨年から利上げが進むかと思いきや、サブプラ問題で景気に不透明感が出てきたため、利上げが一時止まってみえる状況ですが、住宅ローンを一度組むと数十年支払いが続くことになるので将来を見据えたしっかりとした資金計画が必要です。

１.頭金はいくら確保するべきるか。

購入金額の全額を一括払い出来る方は殆どいないと思いますが、それでは住宅ローンですべて賄えるとか言えば、そうはなりません。たいていの金融機関では物件価格の80％くらいまでとしているところが多いのです。従い、購入金額から借入可能金な８割を引いた残りの２割程度の自己資金(頭金）準備しておきたいところです。

最近では住宅金融支援機構のフラット３５ のように購入価格の90％まで（保証型は100％）認めているものもありますが、安全を考えて自己資金は

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通勤電車の勉強法(1)

私が通勤に使用している電車は特に最近遅延が多く、ほどほどうんざりしています。出勤前に交通情報をテレビで見てもあまり当てにならないですよね。しかしあまりネガティブになってもいけない、そう思いつつ通勤時間を有効に使えるように心掛けています。とはいうものの、朝のラッシュで大きな参考書や新聞を広げるスペースはあるはずもなく、やはり携帯プレーヤーを使用した耳からの学習がメインになってきます。

私が混雑した電車内でしばしば使用するものの組み合わせは、ＮＨＫラジオのビジネス英会話を携帯音楽プレーヤーで録音して、聴講するものです。

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サブリースについて考える(1)

東京の一等地を除けば、住宅賃料は最近はやや弱含みの傾向にあると思います。賃料が右肩上がりの時は、家主様も自ら客付けすることも多いようですが、不安定な要素がでてくると、保証や確実性を求めて、サブリースを不動産会社に希望することが増えてくるようです。住宅会社のパンフにはすばらしいことが多く羅列されていますが、ここでは今一度サブリース事業のメリットとデメリットを考えてみたいと思います。

まずメリットについてですが、

（１）やはり一番大きいのは安定収入の確保できることです。空室率に関わらず一定の賃収を得られることが大きなメリットです。

          

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不動産 判例事例集(1)

多くの不動産に関する判例事例のなかから、実務に特に参考になると思われるものについて集め、簡潔にまとめてあります。

賃料を滞納した場合、賃借人に無断で建物に立ち入り、適当な処置をとることができる　という特約が無効とされた事例　　　　　東京地裁　H18年5月

賃借人AはＨ１５年2月より賃料１１万円でマンションの１室を借り受けた。なお、賃貸借契約書には、「賃借人が賃料を滞納した場合は、賃貸人は賃借人の承諾を得ずに本件建物に立ち入り適当な措置をとることができる。」という趣旨の特約がある。その後Aは賃料を２ヶ月分滞納したため、

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ファシリティマネジメントフォーラム

パシフィコ横浜で開催されているＪＦＭＡさん主催のＦＭ(ファシリティマネジメント）のフォーラムに半日ほど行ってまいりました。さまざまな企業のブースを見ながら挨拶をして廻っていると、何らかの仕事つながりがある企業さんがかなりいることがわかり、世の中狭いものだ、とあらためて感じました。出展内容のウェイトとしては、不動産のデータベース構築やＦＭ上の資産評価などに関するソフトのセールスに関するものがやや多いと感じました。またセミナーのほうでは、特に今年はＣＲＥ(企業保有不動産）戦略に重点を置いた内容が主でした。講演者の方の話しでは、日本企業の保有不動産は現在でも約500兆円あるとのことで、バブル崩壊後しばらくオフバランス一辺倒だった時代は終焉し、

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Ｊ－ＲＥＩＴ動向(2)

今年に入り東証ＲＥＩＴ指数はかなりの低下を見せましたが、これはＲＥＩＴに限ったことではなく、日本の株価全体の軟調さと相関しているもので、必ずしも日本の不動産市況の見通しが悪いというものではありません。サブプラ問題発生後に、主要な投資者であった外国人投資家が資金を回収する動きが強かったことも大きな要因です。不動産の実際の市場では、例えば三鬼商事の発表した1月の東京都心５区のビル空室率は　2.55%、

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外国人向け高級賃貸マンション

最近、都心部では外国人向けの高級賃貸マンションがものすごく供給されていますね。
　貸主さんの宣伝パンフやＨＰ等では、「外国人向け」とうたっていますが、勿論日本人を絶対に受け入れない、ということではないのですが、日本人では経済的に借りられる人は殆どいない、ということがわかっているからでしょう。日本企業の場合、上場している超大手優良企業でも、社長になったからといって、会社が家賃を１００万とか２００万とか、そう簡単に毎月支払うことは希ですね。ところが、

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不動産 判例事例集(2)

買主から排除された媒介業者の手数料請求が認められた事例　横浜地裁　Ｈ１８年２月

買主Aは、Ｈ15年9月頃よりＢを含む不動産業者複数に連絡をして、物件紹介の依頼をした。この時点で媒介契約書は特段取り交わしていない。ＡはＨ16年１月頃不動産業者Ｂより物件の紹介をうけて内見を行い、購入意志を伝えて購入申込書をＢへ送付した。Ｂは直ちに、売主側業者Ｃへ連絡し、申込書を送付し、Ｃの事務所での売買契約締結の予定をたてた。しかしその後、買主Ａが売買代金の減額を強く要請したため、

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京都更新料裁判

ＶＯＬ..2

1月30日、ごく常識的な判決がでたと思います。中身だけでなく、提訴のタイミングからしておかしいと感じていましたので・・・。これから賃貸物件をお捜しの方で更新料を一定期間ごとに支払うことに違和感を覚える方は､契約の前段階で必ず交渉しましょう。最近は賃料上乗せパターンと通常パターンと両方を提示してくれる貸主も増えつつあります。くれぐれも

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春の引越し、お部屋さがし

これから3月にかけては一年で一番引越しが多いシーズンですね。 人気のある物件は以...

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不動産投資ゼミナールホームスタディー講座

開講中にも関わらず、続々と新たな不動産投資家が誕生した幻のゼミナールがホームスタ...

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御殿山プロジェクト

積水ハウスより、東京都品川区北品川で取り組んでいる「（仮称）御殿山プロジェクト」...

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