外資証券破綻の影響は？

ここ最近、米国４位の証券会社の破綻、３位の証券会社の身売り、等の報道を連日目にするのですが、原因としてあげられる米国のサブプライムローン問題、そして不動産不況が我々日本の不動産市場に今後どの程度影響してゆくのか、考えたいと思います。

国内のゼネコンやデベロッパーの不振は、金融庁の意向を受けた国内金融機関の融資厳格化、選別が引き金となり、またそれと関連して上客であった不動産ファンドの取得が弱くなったという原因は確かに大きいでしょう。或いは投資する立場から見ると物件取得額が高額になりすぎて、必要な利回りを確保するために、賃料設定を高くしすぎた反動が今起きつつあるようにも見えます。ミニバブルといわれた昨今、都心部の坪７万円とか８万円とかの成約報告を聞くと、長い目で見るとよくそんな高い賃料で契約したものだなあ～、と確かに感心していました。

ビル仲介大手と言われている各社の発表する統計では、都内主要ビルの平均賃料や稼働率は僅かに微減を示していますが、いままでが異常だったと思えば、普通レベルに収斂しつつあるという解釈もできます。また住居系でも

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不動産税制のまとめ(1)

最近の不動産税制を簡潔にまとめてあります。税制は非常に複雑になっており、ブログだけですべて書ききれるものではないのですが、大まかな体系だけは掴んでおいてもらうことに役立てばと思っております。購入、売却、他人に貸す・・・等が具体的に発生した時は身近な専門家に相談したり、必要な手続きをして、しっかりと節税されれば何よりです。

税制改正情報は、　コチラ　もご覧下さい。

＜購入時＞

◆登録免許税

本税に適用される不動産価額は固定資産税評価額を用い、固定資産税評価額に税率をかけて計算します。

主な登記種類としては、

・ 所有権の保存登記　本則0.4%　

・ 相続等による所有権移転登記　本則0.4％

・ 売買による所有権移転登記　本則2.0%

・ 抵当権の設定登記　本則0.4% ・ 信託登記　本則0.4%

＜軽減措置＞

(1)土地の売買による移転登記、信託登記

　・H20年4月1日～H21年3月31日迄

　　　売買移転登記　1.0%、信託登記0.2%

　 ・H21年4月1日～H22年3月31日迄

     売買移転登記　1.3%、信託登記0.25%

  ・H22年4月1日～H23年3月31日迄

    売買移転登記　1.5%、信託登記0.3%

(2)住宅用家屋についての軽減措置　　

H21年3月迄に新築又は取得した居住用住宅については、床面積50m2以上、築20年以内（耐震住宅は25年以内）または新耐震設計基準を満たす物件は、次の軽減税率が適用できます。

・ 所有権の保存登記　0.15% ・ 所有権の移転登記　0.3%

・ 抵当権の設定登記　0.1%

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賃貸住宅フェア

今年も東京ビッグサイトで賃貸住宅フェアがあり、ゆりかもめに揺られて行ってまいりました。　何故毎年一番暑い時期に東京では開催されるのかわかりませんが、またゆりかもめは夏休みということもあり、平日にもかかわらずレジャー客でものすごい混雑でしたね。

このフェアの目的は、

１．業界の各著名人の講演を聴く機会があること。

２．業界内での人脈作り、交流。

３．最新のトレンドの把握や、新商品等の展示を一度に見て回れること。

等の目的で毎年行かせてもらっています。毎年行っていると、出展ブースにも顔なじみができたり、また新しい資料を頂戴できたり・・・、あとはお祭り的な要素もあります。

セミナーもいくつか拝聴しましたが、今後のマーケットの動向について話されていたことは、私の考えとほぼ同じで、少なくとも都内では実需は底堅く、価格が高騰した分譲マンションの購入をしばらく見送る人や、東京一極集中、都心回帰指向で都心部のオフィスワーカーは増える見込みであり、投資対象としても賃貸住宅の魅力はまだまだ十分にあると思います。私のところにも価格が随分下がったなー、という印象を受ける物件が持ち込まれることも多く、利回りもかなり改善されてきています。この続きはまた次回にお話したいと思います。

最後に、主催者にやはりお願いしたいのは、都心から遠い、暑すぎる・・・・、場所と開催季節を配慮してもらえるとうれしいですね。それにしても暑いなか、主催者様や出展企業の皆さま、本当にお疲れ様でした。

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浴室のタイル

わたくしの管理物件で築２０年くらい前のいくつかのマンションでユニットバスのＦＲＰの内壁がタイル貼りになっているところがあります。築２０年くらい経つと、ＦＲＰも真っ直ぐだったものがだんだん湾曲してくるようで、タイルにひび割れが目立つようになりました。入居者の方も居住中は、あまり気にされないのかご指摘はあまりなく、退居立会いをさせてもらう時にこちらもはじめて判ることが多いのが実状です。なお、退居と同じ日に、次のお客様より申込みがはいりました。ただ、そのままの状態では次のお客様に貸すわけにもいかないので、タイルの貼り替えか、浴室用のビニールクロスを新たに貼るか検討して、後者のほうが現代風で受けもよいと思ったので、内装業者に伝えたところ、後者のほうが品薄で納期に時間がかかるとのこと。そこで今回はやむを得ず前者のタイル再施工としました。

建材も最近はありとあらゆるものが、品薄のために値上げを要請されることが多いのですが、こちらとしても、その分を家賃に簡単に反映させられる時代ではなくなりつつあるので、じっくりと各社から相見積もりをとって交渉をする姿勢が必要かと思うこのごろです。

忙しいシーズンです。

今月は、ファミリー賃貸に対する動きが非常に顕著に感じています。通常の繁忙期は３月のはずですが、また夏休み前でもありますが、例年以上にファミリー賃貸、特に転勤族と言われる方々の動きが際だっています。エリア的には、城西、城南方面（中央線、小田急線、東急線、京浜東北線等々）がやはり根強い人気のようで、退居から１週間も経たずに次の申込みがはいっている状況ですね。転勤族の方のお申込みは、手続き面では、法人契約、また社宅代行さんが間に入ることも多いのですが、書式も定型化しているので、慣れてしまえばラクですし、個人契約のような滞納リスクもありませんし、貸すほうとしても安心して賃貸できます。

逆にワンルーム、特に単身赴任の動きが例年より弱いかもしれません。もっとも小生が直接リーシングに関与している物件だけの問題かもしれず・・・、またそろそろバリューアップ工事と、それに対する利回りを試算してゆこうか、とぼちぼち考えはじめているところです。

ダイワハウスもですか！

先週飛び込んできた大和ハウスリート投資法人の上場中止は、不動産投資市場に久々の明るい話題と考えていただけに、小生としては、「またか！」という気持ちで受け取りました。中止の背景として、６／１７付住宅新報に拠ればニューヨーク株式市場の大幅下落を受けて機関投資家からキャンセルがあった模様、となっています。国内の不動産の実物市場では、超都心の一部などで、高くなりすぎた賃料の揺り戻しも起きているようですが、企業の採用意欲、事務所拡大の需要もまだまだ高く、住居系でも分譲を暫く見送り、賃貸で、という人も多く、底堅いとは思っておりますが、世界の証券市場に国内の不動産証券化市場も大きな影響を受けていることをあらためて実感せずにはいられません。私としては不動産投資市場から、コモディティ（原油や農作物の先物）ばかりに投資資金が移動いる流れを何とか変えてもらいたいという、想いが強くありますが、。やはり暫く時間がかかりそうですね。

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固定資産税の時期ですね。

毎年この時期になると固定資産税、都市計画税の納付通知書が送られてきて、余計（？）な出費に頭を抱えるものです。アパマン運営でも法人化していれば、費用処理になりますが、個人保有の不動産であれば家計簿を担当する奥様方は１年に１回のことなので、記憶から飛んでしまっていて、納付額を見てびっくりすることも多いのではないでしょうか。何とかならないのと思い、同封書類を見ると「書面で審査を申し立てることができます」、とか「訴訟を起こすことができます」とか、書いてありますが、それらにかかる手間と費用を考えたら面倒になり、素直に支払ってしまう、いうのが徴税側の狙いかもしれません。私のような不動産を生業にしているものでも、毎年の政府税調や自民税調の発表をチェックしたり、宅建協会等の発行物を購入したりしながら、頭のなかの不動産税制の知識をアップデートしないとならないのに、一般の方に読むのも大変な細かい文字でたくさん書いてあるものを送りつけて税金を納めろ！、というのは腹立たしく感じますよね。

最近は、国交省の不祥事や社会保険庁の不祥事が続いているので、自動車関連税制や社会保険料にはフォーカスを当たられていることが多いと思いますが、不動産関連税制にも、もっと問題提起がなされるように、小生も微力ながら頑張ってまいりたいと思っております。

税制については、コチラもご覧ください。

開発計画のご相談

ゴールデンウイーク明けから、新たな開発計画のご相談を受け、プラニングをやっております。某大手企業さんの社宅跡地に、賃貸物件を建てようとかいう話しですが、さすが名門企業さんはいいところにいくつも不動産を保有していらっしゃいますね。

そちらの企業さんも、本業以外の副業的な仕事を包括で取り仕切る部署はお持ちなのですが、ＣＲＥ戦略に特化した部門ではないので、外部コンサルからいろいろご意見をききながら、これまでも事業化を進めてこられたようです。

いま試算をいろいろやっていますが、まず入口で問題なのは、土地の帳簿価格に十数億円の含み損をかかえていること。いずれ会計上の含み損をオモテに出して処理をすることになろうと思いますが、含み損処理そのものは、賃貸事業プランの採算とは別物とはいえ、その企業さんにとっては、大きな問題。賃貸事業をやるにしても、やらないにしても、儲かられているうちに損金処理をはやくされたほうがいいでしょうね。

プラニングのほうは、立地面でどのような物件が望ましいのか？ターゲット層は？・・・　また先方さんのご希望もお聞きしながら、まずは建物のボリュームプランを構想しているところです。

GWの住宅展示場

今年のゴールデンウィークは特に遠出はしていないのですが、近場でお安く子供たちを楽しませられる場所はないかと思い、と新聞広告を眺めていたら普段は気にとめない住宅展示場のイベントが目に止まり、子供をつれて目的の「アンパンマンショー」に行ってきました。ショー開始の３０分くらい前から、スタッフさんが用意されたビニールシートの上は子供達でいっぱいになるくらい、ぞろぞろ人が集まってきました。普段は住宅購入などまったく眼中になく、ショーを見るのだけが目的の人たちがほとんどです。それにしても最近の住宅展示場は、人集めのためにいろいろなイベントを開催していてとても大変そうですね。私もはるか昔２０代の途中まで、このような販売の第一線にいたことがありますが、ここまでいろんなイベントは無かったと思います。子供向けの着ぐるみショーは１回呼ぶと結構なお値段がすると聞いたことがありますが、これら費用は出展しているハウジングメーカーが応分の負担をしているのでしょうね？住宅展示場で働くお父さん方も、GWなのに家族サービスも出来ずに大変な業界だと思います。でも成約が取れた分、しっかりと報酬に跳ね返ってくるやりがいのある職場であるとは言えますね。

ローンを上手に組む

ここでは、ローンを賢く借りるための知恵をお伝えしたいと思います。

●レバレッジとは。

収益用不動産の購入にあたり、最初からすべて自己資金で購入しようとするのは普通はムリですよね。借入金を上手に組み入れれば、より高額の案件の購入も可能で、自己資金だけて投資するよりも、高い投資利回りをあげることが可能となります。これを「レバレッジを効かす」と言います。業者同士での打ち合わせでも、「レバはどれくらいにしますか？」という会話がなされたりしています。ちなみにレバレッジとはもともと「てこの原理」という意味です。

　但し､やりすぎると空室増大などの際のリスクに対応できなくなり危険です。プロ投資家でないなら、借入金の割合は７０％程度までにとどめた方がよいと私は思います。

●元利金等返済と元金均等返済

金利と元金の組み合わせ方法により、元利金等返済と元金均等返済という2種類の返済方法があります。２つの特徴としては、

元利均等返済

　a.元金と利息の合計支払額が毎月均一となる。

　b.最初の頃は利息の割合が多く、繰上返済効果が高い。

　c.利息は経費化が可能なので、初期のキャッシュフロー向上に寄与する。

元金均等返済

a.元金の支払いは一定で､利息を上乗せする仕組み。（初期の利息は大きいが徐々に利息分が減っていく）

b.最初の頃は支払いが大きい分、後々はラクになる。

c.総支払額は元金均等返済のほうが少ない。

マイホーム購入ローンなどでは提携金融機関がくっついていて選択余地がない、というケースもあるかもしれませんが、不動産投資用にいろいろ金融機関と交渉して回る際に、このような特徴を理解した上で､自分のニーズに合うほうをチョイスできればよいと思います。あまりすぐに転売することは考えておらず､じっくりと購入物件から収入を得ることを考えるなら、元金均等返済がおトクと言えるでしょう。また物件を早めに増やしていきたいなら、

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関西出張にて

先日、関西に出張があったのですが、関西といっても大阪府と兵庫県の境界近くですね、社宅代行の業務で新規にパイプライン会社となれそうな仲介不動産会社と接点を持つために訪問してきました。

特定の駅名や場所は言えませんが、私鉄の各停だけが止まるローカルな住宅街です。駅前に大きな駅ビルや大型スーパーがあるわけではありません。にもかかわらず、駅前の雑居ビルの１Ｆに２つの競合する不動産会社が入居しているのをはじめ、ぐるーっと駅の両側を歩いてみると、約１０軒ほどの不動産会社があり、街の雰囲気から察する事が出来るマーケット規模に対して不動産会社は過剰だなー、という印象を持ってしまいました。

地方都市の実状を業界新聞などで読んだことがありますが、賃貸のほうで言えば、競争過多の世界で残るためには、広告宣伝費を２ヶ月以上支払う、とか、礼金を１ヶ月多くとって、ブローカーへバックするといったことは日常茶飯事に行われているのでしょうか？普段東京で仕事をしている自分には考えられないことですが・・・。売買のほうでもファンドがかなり安く物件を放出し始めているので、１件当たりの成約報酬は下がっているでしょうね。

いつか老後は東京都心のざわつきを離れて、郊外で小さな不動産屋でも経営しながらのんびり暮らしたい・・・、なんて夢も実際には大変なんでしょうね、と思ったのでした。

収益還元法の基本的な考え方

ここでは投資効率の指標としての、収益還元法の基本的な考え方を説明したいと思います。

例えば1,000万円持って金融機関に預けに行き、5％の利息がつく場合、現在の1,000万円は5年後には1,276万円になります。銀行に預けたり、債権等に投資する場合、最初から利率が決まっていて､一定期間後にいくらのキャッシュになるかはすぐわかるのですが、不動産投資の場合には、いろんなリスクを考慮しながらどれだけ多くのリターンを狙えるか、シュミレーションが必要になってきます。

そのようなシュミレーションをするための指標として、還元利回り（キャップレート）、割引率（ディスカウントレート）、、正味現在価値（ＮＰＶ）、内部収益率（ＩＲＲ）　などが用いられています。

以下に少し詳しく説明したいと思います。

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不動産税制のまとめ(2)

＜貸している時＞

◆不動産所得

(1)不動産所得とは：

   地代、家賃、権利金、礼金返還不要の敷金や保証金、更新料、名義書換料など。

(2)必要経費とは：

  固定資産税、保険料、減価償却費、借入 金利子、修繕費など。

(3)控  除：

事業的規模（アパートなら１０室以上など）で行っている場合は、白色申告者の場合は事業専従者控除（配偶者は86万円）、青色申告者の場合は青色事業専従者給与の制度があります。　　 なお、

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マイホーム購入予算の組み方(1)

最近は「新価格マンション」などという言葉も聞かれるなど､都市部では急激に値上がりが起きた地域もありました。その結果、値上がりについていけない消費者の買い控えが発生し売れ残り現象も見られたり､また建築基準法改正で建設着工が遅延するなど、需給のバランスが読みにくい時勢となっています。借り入れ金利のほうも、昨年から利上げが進むかと思いきや、サブプラ問題で景気に不透明感が出てきたため、利上げが一時止まってみえる状況ですが、住宅ローンを一度組むと数十年支払いが続くことになるので将来を見据えたしっかりとした資金計画が必要です。

１.頭金はいくら確保するべきるか。

購入金額の全額を一括払い出来る方は殆どいないと思いますが、それでは住宅ローンですべて賄えるとか言えば、そうはなりません。たいていの金融機関では物件価格の80％くらいまでとしているところが多いのです。従い、購入金額から借入可能金な８割を引いた残りの２割程度の自己資金(頭金）準備しておきたいところです。

最近では住宅金融支援機構のフラット３５ のように購入価格の90％まで（保証型は100％）認めているものもありますが、安全を考えて自己資金は

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通勤電車の勉強法(1)

私が通勤に使用している電車は特に最近遅延が多く、ほどほどうんざりしています。出勤前に交通情報をテレビで見てもあまり当てにならないですよね。しかしあまりネガティブになってもいけない、そう思いつつ通勤時間を有効に使えるように心掛けています。とはいうものの、朝のラッシュで大きな参考書や新聞を広げるスペースはあるはずもなく、やはり携帯プレーヤーを使用した耳からの学習がメインになってきます。

私が混雑した電車内でしばしば使用するものの組み合わせは、ＮＨＫラジオのビジネス英会話を携帯音楽プレーヤーで録音して、聴講するものです。

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サブリースについて考える(1)

東京の一等地を除けば、住宅賃料は最近はやや弱含みの傾向にあると思います。賃料が右肩上がりの時は、家主様も自ら客付けすることも多いようですが、不安定な要素がでてくると、保証や確実性を求めて、サブリースを不動産会社に希望することが増えてくるようです。住宅会社のパンフにはすばらしいことが多く羅列されていますが、ここでは今一度サブリース事業のメリットとデメリットを考えてみたいと思います。

まずメリットについてですが、

（１）やはり一番大きいのは安定収入の確保できることです。空室率に関わらず一定の賃収を得られることが大きなメリットです。

          

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不動産 判例事例集(1)

多くの不動産に関する判例事例のなかから、実務に特に参考になると思われるものについて集め、簡潔にまとめてあります。

賃料を滞納した場合、賃借人に無断で建物に立ち入り、適当な処置をとることができる　という特約が無効とされた事例　　　　　東京地裁　H18年5月

賃借人AはＨ１５年2月より賃料１１万円でマンションの１室を借り受けた。なお、賃貸借契約書には、「賃借人が賃料を滞納した場合は、賃貸人は賃借人の承諾を得ずに本件建物に立ち入り適当な措置をとることができる。」という趣旨の特約がある。その後Aは賃料を２ヶ月分滞納したため、

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ファシリティマネジメントフォーラム

パシフィコ横浜で開催されているＪＦＭＡさん主催のＦＭ(ファシリティマネジメント）のフォーラムに半日ほど行ってまいりました。さまざまな企業のブースを見ながら挨拶をして廻っていると、何らかの仕事つながりがある企業さんがかなりいることがわかり、世の中狭いものだ、とあらためて感じました。出展内容のウェイトとしては、不動産のデータベース構築やＦＭ上の資産評価などに関するソフトのセールスに関するものがやや多いと感じました。またセミナーのほうでは、特に今年はＣＲＥ(企業保有不動産）戦略に重点を置いた内容が主でした。講演者の方の話しでは、日本企業の保有不動産は現在でも約500兆円あるとのことで、バブル崩壊後しばらくオフバランス一辺倒だった時代は終焉し、

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Ｊ－ＲＥＩＴ動向(2)

今年に入り東証ＲＥＩＴ指数はかなりの低下を見せましたが、これはＲＥＩＴに限ったことではなく、日本の株価全体の軟調さと相関しているもので、必ずしも日本の不動産市況の見通しが悪いというものではありません。サブプラ問題発生後に、主要な投資者であった外国人投資家が資金を回収する動きが強かったことも大きな要因です。不動産の実際の市場では、例えば三鬼商事の発表した1月の東京都心５区のビル空室率は　2.55%、

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外国人向け高級賃貸マンション

最近、都心部では外国人向けの高級賃貸マンションがものすごく供給されていますね。
　貸主さんの宣伝パンフやＨＰ等では、「外国人向け」とうたっていますが、勿論日本人を絶対に受け入れない、ということではないのですが、日本人では経済的に借りられる人は殆どいない、ということがわかっているからでしょう。日本企業の場合、上場している超大手優良企業でも、社長になったからといって、会社が家賃を１００万とか２００万とか、そう簡単に毎月支払うことは希ですね。ところが、

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不動産 判例事例集(2)

買主から排除された媒介業者の手数料請求が認められた事例　横浜地裁　Ｈ１８年２月

買主Aは、Ｈ15年9月頃よりＢを含む不動産業者複数に連絡をして、物件紹介の依頼をした。この時点で媒介契約書は特段取り交わしていない。ＡはＨ16年１月頃不動産業者Ｂより物件の紹介をうけて内見を行い、購入意志を伝えて購入申込書をＢへ送付した。Ｂは直ちに、売主側業者Ｃへ連絡し、申込書を送付し、Ｃの事務所での売買契約締結の予定をたてた。しかしその後、買主Ａが売買代金の減額を強く要請したため、

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京都更新料裁判

ＶＯＬ..2

1月30日、ごく常識的な判決がでたと思います。中身だけでなく、提訴のタイミングからしておかしいと感じていましたので・・・。これから賃貸物件をお捜しの方で更新料を一定期間ごとに支払うことに違和感を覚える方は､契約の前段階で必ず交渉しましょう。最近は賃料上乗せパターンと通常パターンと両方を提示してくれる貸主も増えつつあります。くれぐれも

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春の引越し、お部屋さがし

これから3月にかけては一年で一番引越しが多いシーズンですね。 人気のある物件は以外と想像以上に早くなくなるものです。

●路線からさがす、エリアからさがす、学校名からさがす、通勤時間からさがす・・・　　　　　　　　　　　　　　　　　　

●家賃相場をしらべる・・・

●引越し業者の見積りを取る・・・

●不動産屋の検索をする・・・

●ケータイでさがす・・・ 　

↓いろんな条件でお部屋さがし。住み替えや投資物件の情報もすべてコチラでどうぞ　↓

不動産投資ゼミナールホームスタディー講座

開講中にも関わらず、続々と新たな不動産投資家が誕生した幻のゼミナールがホームスタディー講座になりました。このゼミナールで学べることは、あなたの生涯でかけがえのない恩恵を与えることになるでしょう。ゼミナールのノウハウを駆使し、１４０万円～４００万円も安く物件を購入することが実際にできているのです・・・　

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御殿山プロジェクト

積水ハウスより、東京都品川区北品川で取り組んでいる「（仮称）御殿山プロジェクト」の概要を発表されました。　開発コンセプトは「邸宅のようなオフィス」とのことで、総事業費は約1,400億円から1,500億円、事務所・店舗・住宅で構成され、総敷地面積は25,100平方メートル。事務所部分は、基準階面積約8,150平方メートルで、大企業の本社機能に対応する広さを確保するとのこと。　住宅部分は地上３階地下２階建てで、総戸数30戸から40戸の予定。の見込み。

「御殿山」とは、古くからの愛称であり江戸時代に徳川家康が品川御殿を設けたことをその名の由来とするようです。昨晩のテレビニュースでもこのプロジェクトを取り上げていましたが、六本木ヒルズや東京ミッドタウンなどに代表される最近の高層化してゆく開発とは路線が異なり、低層をキープして景観を極めて重視する方針にしたとのことでした。デベロッパーとしては容積率を少しでも増やして収益を拡大したいところですが、御殿山の町並みを維持するために、このような方針を決めた積水ハウスに拍手を送りたいと思います。

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これならわかる再開発　そのしくみと問題点、低層・低容積再開発を考える