マイホーム購入予算の組み方(1)

最近は「新価格マンション」などという言葉も聞かれるなど､都市部では急激に値上がりが起きた地域もありました。その結果、値上がりについていけない消費者の買い控えが発生し売れ残り現象も見られたり､また建築基準法改正で建設着工が遅延するなど、需給のバランスが読みにくい時勢となっています。借り入れ金利のほうも、昨年から利上げが進むかと思いきや、サブプラ問題で景気に不透明感が出てきたため、利上げが一時止まってみえる状況ですが、住宅ローンを一度組むと数十年支払いが続くことになるので将来を見据えたしっかりとした資金計画が必要です。

１.頭金はいくら確保するべきるか。

購入金額の全額を一括払い出来る方は殆どいないと思いますが、それでは住宅ローンですべて賄えるとか言えば、そうはなりません。たいていの金融機関では物件価格の80％くらいまでとしているところが多いのです。従い、購入金額から借入可能金な８割を引いた残りの２割程度の自己資金(頭金）準備しておきたいところです。

最近では住宅金融支援機構のフラット３５ のように購入価格の90％まで（保証型は100％）認めているものもありますが、安全を考えて自己資金は

２割以上用意しておいたほうがいいでしょう。

なお購入金額には物件価格以外にも、税金、登記費用などの諸費用も含めて考えておくことをお忘れなく！新築の場合で物件価格の約3％､中古物件で約６％くらいと思っておきましょう。中古の場合は売主から直接購入ではなく、一般的に媒介業者を通じた取引となるからです。

２.住宅ローンの借り入れ上限を確認しましょう。

昔はよく年収５倍理論を聞きましたが、各家庭の支出も異なるでしょうし、また金利によっても変ってきます。従いまして年収の5倍が借り入れの上限だ、というのはひとつの目安として考えればよいとおもいます。

それよりは、元本と金利を足した年間の返済合計額が年収に比べてどうか、というほうが具体的な試算をする上で重要かと思われます。金融機関によって基準は異なりますが、ちなみに住宅金融支援機構のフラット35では、年収400万円以上の場合で、年間支払額の割合は年収の35％までとなっています。但し無理のない返済計画を組むなら年収の25％から30％くらいまでを上限とするのが理想ではないでしょうか。

一例を示しますと、年収700万円の人が年収負担率を25％とすると、

  年間返済額は、700万×25％＝175万円

　月間返済額は12ヶ月で割って、14万5千円

が上限となるわけです。

３.実際の借入可能な総額を計算しましょう。

毎月返済額の上限が確認できたら、実際の借入総額の計算です。

パソコンでエクセルの関数が得意な方はＰＭＴ関数を用いてシュミレーションができます。

あるいは100万円当りの毎月返済額が書いてある「返済早見表」(住宅情報誌の巻末付録としてよく付いています）の中で最も近い返済期間､金利が交差する欄に記載されている金額で、毎月返済上限額(前出の例では14万5千円）を割り算して出た金額に100万円を掛けるといった方法でも、借入可能な総額が計算できます。

なお住宅金融支援機構のコチラのページでも簡単にシュミレーションが可能です。コチラでは気軽にフラット35の借り入れ相談や資料請求ができます。

　・・・　続　く　・・・

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