外資証券破綻の影響は？

ここ最近、米国４位の証券会社の破綻、３位の証券会社の身売り、等の報道を連日目にするのですが、原因としてあげられる米国のサブプライムローン問題、そして不動産不況が我々日本の不動産市場に今後どの程度影響してゆくのか、考えたいと思います。

国内のゼネコンやデベロッパーの不振は、金融庁の意向を受けた国内金融機関の融資厳格化、選別が引き金となり、またそれと関連して上客であった不動産ファンドの取得が弱くなったという原因は確かに大きいでしょう。或いは投資する立場から見ると物件取得額が高額になりすぎて、必要な利回りを確保するために、賃料設定を高くしすぎた反動が今起きつつあるようにも見えます。ミニバブルといわれた昨今、都心部の坪７万円とか８万円とかの成約報告を聞くと、長い目で見るとよくそんな高い賃料で契約したものだなあ～、と確かに感心していました。

ビル仲介大手と言われている各社の発表する統計では、都内主要ビルの平均賃料や稼働率は僅かに微減を示していますが、いままでが異常だったと思えば、普通レベルに収斂しつつあるという解釈もできます。また住居系でも

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浴室のタイル

わたくしの管理物件で築２０年くらい前のいくつかのマンションでユニットバスのＦＲＰの内壁がタイル貼りになっているところがあります。築２０年くらい経つと、ＦＲＰも真っ直ぐだったものがだんだん湾曲してくるようで、タイルにひび割れが目立つようになりました。入居者の方も居住中は、あまり気にされないのかご指摘はあまりなく、退居立会いをさせてもらう時にこちらもはじめて判ることが多いのが実状です。なお、退居と同じ日に、次のお客様より申込みがはいりました。ただ、そのままの状態では次のお客様に貸すわけにもいかないので、タイルの貼り替えか、浴室用のビニールクロスを新たに貼るか検討して、後者のほうが現代風で受けもよいと思ったので、内装業者に伝えたところ、後者のほうが品薄で納期に時間がかかるとのこと。そこで今回はやむを得ず前者のタイル再施工としました。

建材も最近はありとあらゆるものが、品薄のために値上げを要請されることが多いのですが、こちらとしても、その分を家賃に簡単に反映させられる時代ではなくなりつつあるので、じっくりと各社から相見積もりをとって交渉をする姿勢が必要かと思うこのごろです。

忙しいシーズンです。

今月は、ファミリー賃貸に対する動きが非常に顕著に感じています。通常の繁忙期は３月のはずですが、また夏休み前でもありますが、例年以上にファミリー賃貸、特に転勤族と言われる方々の動きが際だっています。エリア的には、城西、城南方面（中央線、小田急線、東急線、京浜東北線等々）がやはり根強い人気のようで、退居から１週間も経たずに次の申込みがはいっている状況ですね。転勤族の方のお申込みは、手続き面では、法人契約、また社宅代行さんが間に入ることも多いのですが、書式も定型化しているので、慣れてしまえばラクですし、個人契約のような滞納リスクもありませんし、貸すほうとしても安心して賃貸できます。

逆にワンルーム、特に単身赴任の動きが例年より弱いかもしれません。もっとも小生が直接リーシングに関与している物件だけの問題かもしれず・・・、またそろそろバリューアップ工事と、それに対する利回りを試算してゆこうか、とぼちぼち考えはじめているところです。

開発計画のご相談

ゴールデンウイーク明けから、新たな開発計画のご相談を受け、プラニングをやっております。某大手企業さんの社宅跡地に、賃貸物件を建てようとかいう話しですが、さすが名門企業さんはいいところにいくつも不動産を保有していらっしゃいますね。

そちらの企業さんも、本業以外の副業的な仕事を包括で取り仕切る部署はお持ちなのですが、ＣＲＥ戦略に特化した部門ではないので、外部コンサルからいろいろご意見をききながら、これまでも事業化を進めてこられたようです。

いま試算をいろいろやっていますが、まず入口で問題なのは、土地の帳簿価格に十数億円の含み損をかかえていること。いずれ会計上の含み損をオモテに出して処理をすることになろうと思いますが、含み損処理そのものは、賃貸事業プランの採算とは別物とはいえ、その企業さんにとっては、大きな問題。賃貸事業をやるにしても、やらないにしても、儲かられているうちに損金処理をはやくされたほうがいいでしょうね。

プラニングのほうは、立地面でどのような物件が望ましいのか？ターゲット層は？・・・　また先方さんのご希望もお聞きしながら、まずは建物のボリュームプランを構想しているところです。

GWの住宅展示場

今年のゴールデンウィークは特に遠出はしていないのですが、近場でお安く子供たちを楽しませられる場所はないかと思い、と新聞広告を眺めていたら普段は気にとめない住宅展示場のイベントが目に止まり、子供をつれて目的の「アンパンマンショー」に行ってきました。ショー開始の３０分くらい前から、スタッフさんが用意されたビニールシートの上は子供達でいっぱいになるくらい、ぞろぞろ人が集まってきました。普段は住宅購入などまったく眼中になく、ショーを見るのだけが目的の人たちがほとんどです。それにしても最近の住宅展示場は、人集めのためにいろいろなイベントを開催していてとても大変そうですね。私もはるか昔２０代の途中まで、このような販売の第一線にいたことがありますが、ここまでいろんなイベントは無かったと思います。子供向けの着ぐるみショーは１回呼ぶと結構なお値段がすると聞いたことがありますが、これら費用は出展しているハウジングメーカーが応分の負担をしているのでしょうね？住宅展示場で働くお父さん方も、GWなのに家族サービスも出来ずに大変な業界だと思います。でも成約が取れた分、しっかりと報酬に跳ね返ってくるやりがいのある職場であるとは言えますね。

関西出張にて

先日、関西に出張があったのですが、関西といっても大阪府と兵庫県の境界近くですね、社宅代行の業務で新規にパイプライン会社となれそうな仲介不動産会社と接点を持つために訪問してきました。

特定の駅名や場所は言えませんが、私鉄の各停だけが止まるローカルな住宅街です。駅前に大きな駅ビルや大型スーパーがあるわけではありません。にもかかわらず、駅前の雑居ビルの１Ｆに２つの競合する不動産会社が入居しているのをはじめ、ぐるーっと駅の両側を歩いてみると、約１０軒ほどの不動産会社があり、街の雰囲気から察する事が出来るマーケット規模に対して不動産会社は過剰だなー、という印象を持ってしまいました。

地方都市の実状を業界新聞などで読んだことがありますが、賃貸のほうで言えば、競争過多の世界で残るためには、広告宣伝費を２ヶ月以上支払う、とか、礼金を１ヶ月多くとって、ブローカーへバックするといったことは日常茶飯事に行われているのでしょうか？普段東京で仕事をしている自分には考えられないことですが・・・。売買のほうでもファンドがかなり安く物件を放出し始めているので、１件当たりの成約報酬は下がっているでしょうね。

いつか老後は東京都心のざわつきを離れて、郊外で小さな不動産屋でも経営しながらのんびり暮らしたい・・・、なんて夢も実際には大変なんでしょうね、と思ったのでした。

春の引越し、お部屋さがし

これから3月にかけては一年で一番引越しが多いシーズンですね。 人気のある物件は以外と想像以上に早くなくなるものです。

●路線からさがす、エリアからさがす、学校名からさがす、通勤時間からさがす・・・　　　　　　　　　　　　　　　　　　

●家賃相場をしらべる・・・

●引越し業者の見積りを取る・・・

●不動産屋の検索をする・・・

●ケータイでさがす・・・ 　

↓いろんな条件でお部屋さがし。住み替えや投資物件の情報もすべてコチラでどうぞ　↓

御殿山プロジェクト

積水ハウスより、東京都品川区北品川で取り組んでいる「（仮称）御殿山プロジェクト」の概要を発表されました。　開発コンセプトは「邸宅のようなオフィス」とのことで、総事業費は約1,400億円から1,500億円、事務所・店舗・住宅で構成され、総敷地面積は25,100平方メートル。事務所部分は、基準階面積約8,150平方メートルで、大企業の本社機能に対応する広さを確保するとのこと。　住宅部分は地上３階地下２階建てで、総戸数30戸から40戸の予定。の見込み。

「御殿山」とは、古くからの愛称であり江戸時代に徳川家康が品川御殿を設けたことをその名の由来とするようです。昨晩のテレビニュースでもこのプロジェクトを取り上げていましたが、六本木ヒルズや東京ミッドタウンなどに代表される最近の高層化してゆく開発とは路線が異なり、低層をキープして景観を極めて重視する方針にしたとのことでした。デベロッパーとしては容積率を少しでも増やして収益を拡大したいところですが、御殿山の町並みを維持するために、このような方針を決めた積水ハウスに拍手を送りたいと思います。

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